Better Mortgage совместно с Coinbase запустил продукт, который позволяет брать ипотеку под залог биткоина. Звучит привлекательно для крипто-держателей: не продавать актив в нисходящем рынке, получить деньги на недвижимость, потом отработать долг и забрать крипто. На практике схема оказалась куда менее гибкой, чем обещает маркетинг.
Суть в условии переиспользования залога: кредитор может брать заложенный биткоин и использовать его в собственных целях — скорее всего, для заработка на процентах или других финансовых операциях. Заёмщик при этом остаётся без доступа к своему активу до момента, когда основной долг будет полностью погашен или рефинансирован. Это стандартная практика в традиционной ипотеке (банк же не держит физически твой дом в сейфе), но в контексте волатильной крипты это существенно меняет риск-профиль.
Проблема в том, что заимствующий свой же биткоин, заёмщик полностью теряет контроль над активом на весь период кредита. Если вдруг появилась необходимость в криптовалюте (например, нужно срочно перевести средства, отреагировать на рыночный момент или просто отправить деньги в криптосети) — ничего не получится до закрытия морпага. Плюс, если Coinbase или Better столкнутся с проблемами регулирования или финансовыми затруднениями, есть риск того, что твой залог окажется привязан к судьбе платформы.
С точки зрения кредитора логика понятна: если ты берёшь биткоин в залог, то почему не заработать на нём, пока заёмщик платит процент за ипотеку. Это снижает себестоимость кредита для банка. Но для крипто-инвесторов это означает, что они не просто платят процент по ипотеке — они фактически даруют кредитору бесплатный доступ к своему активу на несколько лет. Если биткоин рвёт вверх, весь upside достанется платформе.
Такой продукт может интересовать только узкий сегмент: люди, у которых биткоин лежит мёртвым активом, они не верят в его рост или просто нужны деньги сейчас, а рынок неудачный. На фоне ситуации, когда крипто-займы типа Celsius развалились из-за рисков коллатерализации, условие переиспользования залога выглядит как возврат к старым проблемам под новой вывеской.
В России такой инструмент попросту не заработает в ближайшее время: крипто-ипотека вступила бы в прямой конфликт с текущим регулированием (криптовалюта не признаётся имуществом в полноценном смысле), а оформить залог по иностранному контракту через Coinbase российский банк не примет. Если же гипотетически российский игрок попробует предложить что-то подобное через отечественное блокчейн-решение, всё равно первоначально это может касаться только крайне узкого сегмента приватных клиентов с высокой степенью риск-толерантности.
В контексте рынка крипто-финансов этот продукт выглядит как попытка повторно монетизировать активы, которые уже лежат на платформе. Coinbase и Better рассчитывают на инерцию HODL-инвесторов, которые готовы пожертвовать гибкостью ради быстрого доступа к фиату. Но схема работает только если заёмщик действительно уверен, что несколько лет не потребуется доступ к своему биткину — предположение, которое сильно переоценивает рациональность и предсказуемость крипто-держателей.